След края на стопанската година много земеделски стопани и производители планират разширяване на обема на производствата си и търсят начини за ефективно ползване на земеделската земя.
Двата основни договора в тази насока са договорът за наем на земеделска земя и земеделската аренда. В отговор на отправените въпроси към Дирекция „Правна“ на ЦКС, настоящата статия цели да запознае читателите с основните елементи на тези договори, както и с общото и различното между тях, за да може всеки по-лесно да определи кой от договорите по-добре би отговорил на конкретните му нужди и интереси.
По силата и на двата договора собственикът или притежателят на вещно право на ползване (ползвател) на земеделска земя я предоставя на друго лице временно за ползване, срещу което то дължи възнаграждение, а произведената продукция по време на ползването остава в негова собственост. Основните задължения на собственика на земята винаги са да допусне лицето, което ще я ползва (съответно арендатор или наемател) до нея, да осигури спокойното и безпрепятствено ползване на земята от лицето (например да не я обработва самият собственик, да не я отдава под наем на друго лице и т.н.), да предостави земята в състояние, годно за обичайното или уговореното ползване. Лицето, което ползва земята, от своя страна се задължава да плаща на собственика уговореното възнаграждение, да ползва и поддържа предоставената земя с грижата на добър стопанин и след прекратяване на договора да предостави земята обратно на собственика (ползвателя) в състоянието, в което я е приел, като се отчита естественото изхабяване при експлоатацията й.
Ползването на земеделската земя следва да става без да се променя нейното предназначение (например да се строи върху нея и т.н.), както и при спазване на приложимите санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми (чл. 4 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/, чл. 9 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/).
И при наема, и при арендата, собственикът (ползвателя) на земеделската земя може да се отстъпи ползването и на земеделски инвентар, селскостопански постройки, животни и всякакви други движими и недвижими вещи, свързани със земеделското производство. И в двата случая е възможно да се договори цената на ползването на земята да се плаща на собственика не в пари, а в натура – например като част от произведената земеделска продукция или в редки случаи – чрез поддържане и облагородяване на земята. Възможно е също така земеделската земя да се преарендува (чл. 11 ЗАЗ) или пренаема (чл. 234 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/) от лицето, на което тя първоначално е предоставена.
Съществуват обаче и съществени различия между договора за аренда и договора за наем на земеделска земя, които произтичат от различния характер на двата договора.
Като цяло изискванията към формата, съдържанието, сключването, промяната или прекратяването на договор за наем са по-малко в сравнение с арендата. Договорът за наем невинаги подлежи на вписване, сключва се в по-опростена форма и най-вече – може да се сключи за значително по-кратък срок в сравнение с арендата. От друга страна, поради по-сложната форма и по-дългия срок на действие, договорът за аренда гарантира интересите на двете страни в по-дългосрочен план и създава по-голяма степен на сигурност, че арендаторът ще може да се възползва от земята за по-продължителен период от време, а собственикът (ползвателят) – че ще разполага с арендатор и приходи от земята за договорения период.
Договорът за наем на земеделска земя е разновидност на обикновения договор за наем, регламентиран в чл. 228 и следващите от ЗЗД, но поради особения обект на договора – земеделската земя – специални правила за него са предвидени в ЗСПЗЗ (чл.5, чл. 24, ал. 1, чл. 37б и др.), както и в Закона за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ). Договорът за земеделска аренда е регламентиран в специален закон – Закон за арендата в земеделието като някои правила се съдържат и в ЗОЗЗ.
Наемът е предпочитан способ за уреждане на отношенията между страните, когато те искат да избегнат дългосрочното обвързване и търсят по-евтина и лесна процедура за сключването на договора. Той може да бъде сключен за различни по продължителност срокове спрямо арендата, която се сключва за срок от поне пет стопански години (чл. 4 ЗАЗ). Когато срокът на наема е по-кратък от една година, не е необходимо договорът да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите и не се вписва в Агенция по вписванията.
Съгласно чл. 37б ЗСПЗЗ , в срок до 31 юли всеки собственик подава в съответната общинска служба по земеделие декларация по образец, в която се посочват формата на стопанисване и начинът на трайно ползване на земите му. Декларацията важи за следващата стопанска година. Ползвателите на земеделски земи са длъжни да представят в общинската служба по земеделие копие от договорите за наем, аренда или съвместна обработка на земята. Общинската служба по земеделие води регистър на собствениците и ползвателите на земеделски земи.
При арендата, независимо от срока на действие на договора, той се сключва задължително в писмена форма с нотариална заверка на подписите, вписва се в Агенция по вписванията и в съответната общинска служба по земеделие, като за това към договора се представя и скица на арендувания имот (чл. 3 ЗАЗ).
Максималният срок, за който може да сключи договорът за наем е десет години – когато наемодателят е собственик или ползвател с учредено вещно право на ползване върху земята, съответно три години, когато наемодателят не е собственик, а има право само да управлява земята (чл. 229 ЗЗД). Това ограничение не важи, когато наемът представлява търговска сделка по смисъла на Търговския закон. При арендата не е предвиден максимален срок на действие на договора.
Всяка от страните по договора може да прекрати арендата с предизвестие, което обаче поначало е с по-дълъг срок отколкото при наема. Предизвестието може да бъде отправено от която и да е от страните само след изтичане на поне четири години от сключването на договора за аренда, но поне две години преди неговото прекратяване (чл. 29 ЗАЗ). Тоест, ако не е предвиден срок на арендата, тя се счита за сключена поне за шест години и то ако се отправи предизвестие веднага след изтичането на четвъртата година. При наема такова ограничение няма и всичко зависи от волята на страните – ако нищо не е предвидено, предизвестието е едномесечно (чл. 238 от Закона за задълженията и договорите) и започва да тече от датата на неговото получаване от наемателя.
Арендата често се сключва с оглед на личността на арендатора - поради дългосрочния характер на договора и особеното значение на земеделските земи неговите лични качества са водещи при избора на арендодателя да му предостави земята. Именно поради тази причина чл. 27, ал. 1, т. 5 от ЗАЗ предвижда договорът за аренда да се прекратява от момента на смъртта на арендатора (ако е физическо лице) или с прекратяването му (ако е юридическо лице), освен ако страните не са уговорили друго в договора. Спрямо договора за наем не съществува подобно ограничение. В случай, че наемателят почине или бъде прекратен като юридическо лице, то лицето, което го наследява (ако е физическо лице) или съответно е придобило предприятието му (ако има правоприемник), встъпва в договора за наем и става наемател с всички права и задължения, които произтичат от това.
С настоящото изложение са представени накратко основните характерни въпроси при сключването на договор за наем на земеделска земя и на земеделска аренда без претенции за изчерпателност. Дирекция „Правна” на Централния кооперативен съюз изразява готовност да отговори на конкретни въпроси, както и да даде становище по конкретни казуси от практиката във връзка с отдаването под наем или аренда на земеделска земя.
Дирекция „Правна“, ЦКС
